- Verslag open gedeelte
- Interview de heer Ron Cijs met Radio Meer over de NRW Jaarprijs
- interview vrijdag 13 april 2012
- Presentatie Dr Kjell Nordström
- Presentatie exclusief voor NRW Leden te downloaden.
In het magazine NRW Special leest u op pagina 11-13 meer over de visie op de winkelmarkt van deze econoom verbonden aan het Institute of International Business (IIB) van de Stockholm School of Economics.
- NRW Special uitgegeven door SCN
- Link naar digitale versie NRW Special.
Wilt u het magazine per post ontvangen? Dan kunt u deze aanvragen op het NRW secretariaat door uw post gegevens te mailen naar info@nrw.nl.
- Jaarrede Jan Willem Weissink
TRANSITIE IN DE WINKELMARKT
Dames en heren,
Ik heet u van harte welkom op het 26e jaarcongres van de Nederlandse Raad van Winkelcentra.
Vandaag spreek ik als afgetreden voorzitter van NRW voor de laatste keer een Jaarrede uit. Het voelt als een bijzonder moment om afscheid te nemen. We kunnen immers vaststellen dat de winkelvastgoedsector in de meest uitdagende periode terecht is gekomen sinds de oprichting van onze vereniging.
Het is een goed gebruik om in de Jaarrede een blik op de nabije toekomst te werpen.
Sta mij toe om ook kort terug te kijken op de periode waarin ik voorzitter van NRW mocht zijn. Daarna zal ik stil staan bij de huidige status van de winkelmarkt en - wat volgens mij - de uitdagingen zijn voor de toekomst.
Drie jaar geleden, toen ik aantrad, was het stof van de kredietcrisis nog maar net neergedwarreld. De financiële crisis was uitgemond in een economische crisis. Sombermannen voorspelden zelfs een depressie vergelijkbaar met die van de jaren ‘30 van de 20ste eeuw. De economische crisis bleek gelukkig kort, maar redelijk hevig.
Vorig jaar betoogde ik, nota bene tijdens mijn Jaarrede, waarschijnlijk in de euforie van ons jubileumjaar, dat de nieuwe economische lente op aanbreken stond. Niets bleek helaas minder waar.
De Griekse tragedie, met bijrollen voor nog een paar Europese landen, leidde in het najaar van 2011 tot een schuldencrisis met als gevolg wederom een economische crisis.
De komende jaren moeten wij rekenen op een lagere groei dan wij gewend waren. Maximaal een groei van 1.5%, zijn de voorspellingen. Kees de Kort zei het al tijdens ons jubileum congres. De crisis is ontstaan uit overheidsschulden. Het zou daarom heilloos zijn om schulden met nieuwe schulden te bestrijden. Er zal dus flink bezuinigd gaan worden en een vertrouwenscrisis bij de consument blijft voorlopig wel aan. Een weinig opbeurende context voor de winkelmarkt.
Dit gaat overigens gepaard met veel publicaties en berichtgeving die het gevoel van een winkelmarkt-Apocalyps bij velen, juist ook buiten de sector, enorm heeft aangewakkerd.
Zo voorspelde De Nederlandsche Bank nog onlangs een volgende crisis, namelijk die van de vastgoedsector.
Natuurlijk moeten wij niet in de ontkenning schieten maar enige nuance is wel op z’n plaats. Met name in de niet-vakgerichte media hebben allerlei spannende koppen tot veel oneigenlijke discussies geleid. Berichten over onder andere leegstand in aanloopstraten, stijgende internetverkopen, dalende bezoekersaantallen moeten mijns inziens beter worden onderbouwd.
Als ik probeer zo objectief mogelijk naar de huidige situatie te kijken dan constateer ik namelijk dat het veranderingsproces, dat al langere tijd sluimerde, nu in volle hevigheid is losgebarsten. Dit is natuurlijk wel aangewakkerd door de heftige gebeurtenissen van de afgelopen jaren. We hebben te maken met een versnelling van fundamentele drijvers van verandering. Deze veranderingsaanjagers zorgen voor een broodnodige transitie van de winkelmarkt. Maar juist in tijden van crisis gaan partijen samenwerken en komen de innovaties en creativiteit op gang. En dat gaat met flinke schokken gepaard!
Zoals bij u bekend heeft NRW in het jubileumjaar 2011 een scenarioplanningstraject geïnitieerd. Begin dit jaar is als resultaat het boek ‘De toekomst van winkelen – drie scenario’s voor 2025’ gepresenteerd. We zitten nog geen half jaar na afronding van het traject en misschien koersen we richting het negatieve scenario ‘Hoop of Uitverkoop’. De gitzwarte toekomstbeelden dringen zich aan ons op. U weet nog wel het doel van scenarioplanning; dat was juist om robuust strategisch beleid te ontwikkelen bestand tegen alle scenario’s die zich zouden kunnen ontvouwen! Werk aan de winkel dus.
Mijn conclusie is dat de winkelmarkt zich midden in een transitieperiode bevindt, die in de toekomst van enorme betekenis zal blijken te zijn. In omvang en intensiteit is deze fase misschien wel te vergelijken met de zogenaamde revoluties die we eerder hebben gezien met de komst van het warenhuis en later de supermarkt. Het interessante en uitdagende van de huidige transitie is dat er niet één duidelijk onderliggende beweging is te noemen.
Ik heb 3 belangrijke aanjagers van verandering er voor u uitgelicht.
In de eerste plaats zijn het vooral de ontwikkelingen op het gebied van digitale technologie die een grote impact zullen hebben. In de tweede plaats de kenmerken van de huidige winkelvoorraad en natuurlijk tenslotte, de demografische ontwikkelingen.
Laat ik met het laatste beginnen. Het demografische begrippentrio ontgroening, vergrijzing en huishoudensverkleining is eigenlijk al jaren bekend. Maar pas sinds enkele jaren dringt het besef tot ons door dat dit kan leiden tot krimp. En dus bij velen tot kramp, omdat dit met name als kwantitatieve teloorgang wordt gezien waarmee de basis onder investeringen wegvalt. Het hoeft zeker niet altijd tot stilstand of achteruitgang te leiden.
In een aantal regio’s waar deze krimp zich voordoet is immers al aangetoond dat het ook daadwerkelijk als kans kan worden gezien. Door bijvoorbeeld sloop en nieuwbouw worden nieuwe, vaak draagkrachtiger doelgroepen aangetrokken.
De tweede drijver van verandering is technologie. Het is mijn stellige overtuiging dat digitale technologie, en vooral mobiele digitale technologie, de grootste katalysator is van verandering in ons winkellandschap. Zo hebben wij gezien dat de verstedelijking en de daarvoor aangelegde spoorlijnen in de vroege 20ste eeuw aanjagers waren voor de opkomst van warenhuizen. De toenemende automobiliteit bleek in de jaren na de Tweede Wereldoorlog een katalysator voor de uitrol van winkelcentra. Zo zal de digitale technologie dat zijn voor de toekomst.
Retailers zullen optimaal gebruik moeten maken van deze digitale technologie. De combinatie van zowel online als offline aanwezigheid zijn voor hen de sleutel tot succes. Mark Mckeon zei het al tijdens ons jubileumcongres: “Als je niet omnichannel bent, dan verlies je als retailer je relevantie.” Waar precies de omzet wordt gemaakt, blijkt steeds minder belangrijk. Het benutten van de unieke voordelen van de combinatie tussen virtueel en fysiek winkelen is daarom de kern van de opgave om klanten te binden. Zeker nu we weten dat mobiel internet al belangrijker is dan vast internet. Mensen zijn met hun smartphone altijd en overal potentieel klant.
Zolang wij deze veranderingen onderkennen en ons aanpassen, biedt mobiele digitale technologie volop kansen. Het kan zelfs een reddingsboei zijn voor de fysieke detailhandel omdat nieuwe businessconcepten tot bloei kunnen komen. Wij zien nu al…… dat de groei in online winkelen en de daarmee samenhangende logistieke complexiteit retailers er ook toe drijft om niet meer thuis af te leveren maar ‘click en collect’ punten uit te rollen.
Dus de klanten worden in toenemende mate aangemoedigd om gekochte artikelen ergens af te halen. Dan lijkt de cirkel bijna weer rond. Dit soort punten beginnen toch weer verdacht veel op winkels te lijken. Online en offline smelt samen tot one line.
Ik voorzie nog een andere uiting van digitale technologie die vergaande impact op de distributiestructuur kan hebben. Wat dacht u van 3D printing? Wellicht kent u het al? Maar voor mij lijkt het soms science fiction.
Het is nu al mogelijk om software voor fysieke objecten te downloaden en het te laten vervaardigen door een 3D printer. 3D printers maken objecten door dunne laagjes poeder steeds op elkaar te spuiten en te voorzien van een bindmiddel waardoor er een harde substantie ontstaat. Zo zou het in de toekomst goedkoper en sneller kunnen zijn om een fysiek product thuis uit te printen dan naar de winkel te gaan of door het online te bestellen. Maar in fysieke winkels zou het ultieme maatwerk geleverd kunnen worden als een vorm van instant gratification (ik wil het / én wel nú meteen). Zo is het bijvoorbeeld met behulp van een scanner mogelijk om perfect passende kleding te printen. Het is dus cruciaal dat wij vinger aan de pols houden om te bepalen of technologie concurrentievoordeel oplevert of mogelijkerwijs zaken overbodig kan maken. Ik heb het wel eens vaker gezegd. Je wordt toch heel onrustig als je nagaat wat er allemaal kan gebeuren op het gebied van digitale technologie gedurende een gemiddelde tijdsbestek dat wij in onze sector nodig hebben om een winkelcentrum te realiseren. Wij weten dat technologie zich razendsnel ontwikkelt en dat vastgoed van nature inert is. Als wij niet snel meebewegen, dan worden wij obsoleet. De openingstrailer gaf het al aan….producten en diensten worden overbodig door mobiele technologie.
Tenslotte de gevolgen van onze winkelvoorraad.
Zoals wij allemaal weten beschikken wij In Nederland over een enorme hoeveelheid vierkante meters winkelruimte, welke vooral in het laatste decennium, fors is gegroeid. Op dit moment is de totale voorraad zo’n 29 miljoen m². Persoonlijk denk ik dat toenemende leegstand eerder het gevolg is van snelle aanwas van winkelmeters dan als gevolg van internetaankopen. Daarnaast is er juist door de crisis een scherpere tweedeling ontstaan in primaire en secundaire winkelgebieden. Het totale volume is daarom niet zomaar op één hoop te gooien. Het betreft een grote verscheidenheid aan winkelgebieden, in allerlei soorten, maten en kwaliteiten.
Afhankelijk van heel veel factoren zullen in de nabije toekomst winkelgebieden als 'winnaar' of 'verliezer' uit de bus komen. Dat heeft soms met ligging in het marktgebied te maken, soms met de branchering en soms met de bereikbaarheid of parkeersituatie. Of nog tientallen andere mogelijke redenen.
Duidelijke positioneringen en consistente keuzes in het concept zijn noodzakelijk om te kunnen overleven in het toekomstige winkellandschap. Maar onherroepelijk blijft er winkelruimte leeg staan vanwege het feit dat het juist niet meer courant is. Eigenaren en overheid zullen zich noodgedwongen moeten gaan bezinnen, maar afwaardering en bestemmingswijziging lijkt onvermijdelijk.
Tot zover de belangrijkste ontwikkelingen die de transitie in de winkelmarkt aanwakkeren. Het zijn niet zomaar wat tijdelijke bewegingen. Naar mijn mening leidt dit tot een fundamenteel andere winkelmarkt. Wanneer het zover is, is uiteraard niet te voorspellen. De huidige tijd geeft wrijving, dat is niet meer te ontkennen.
Ook in mijn vorige Jaarredes heb ik telkens vanuit een optimistisch standpunt naar onze sector gekeken. En dat blijf ik doen. Zoals gezegd, deze transitie levert uiteindelijk toch de basis op voor een gezonde en duurzame winkelstructuur. Er is ruimte voor vernieuwing die voor veel spelers een perspectief zal bieden.
De grote vraag is hoe we een toekomstbestendig winkellandschap in Nederland realiseren. De transitie waar wij nu middenin zitten zorgt voor een forse reset. Dit vergt lenigheid en inzet van andere vaardigheden dan waar wij de afgelopen decennia op terug konden vallen. Het draait hard gezegd om de survival of the fittest. Of je past je aan of je verliest je relevantie.
Terug naar de basis. Consumenten willen altijd en overal kunnen kopen. Er is tegelijkertijd een materiële verzadiging aan het ontstaan. Consumenten willen naast producten, ervaringen en belevingen opdoen.
Ze zijn in het huidige tijdvak terughoudend en kritisch. Consumenten zijn echt bereid geld uit te geven, maar de prikkeling in vooral de fysieke omgeving is vaak te beperkt. Hier is voor ons allen een wereld te winnen. Laten we de consumenten op hun wenken bedienen, ze verdienen het, ze moeten het komen uitgeven in onze winkels en in onze winkelomgevingen.
Die winkelomgevingen moeten bol staan van verrassing en beleving. Het is tijd voor het voegen van de daad bij het woord: van places to buy naar place to be.
De intrinsieke motivatie om naar een plek te gaan is voor steeds meer consumenten wezenlijk aan het wijzigen. Van koopexpedities is bijna geen sprake meer. De motivatie zit steeds meer in het aangenaam verpozen, inspiratie opdoen en verrast willen worden. En natuurlijk vinden als afgeleide daarvan bestedingen plaats, in winkels en in horeca. De verbinding met de wensen en behoeften van consumenten moet meer dan ooit worden gemaakt. Dus er moet ruimte zijn voor interactie en participatie op allerlei niveaus. Consumenten willen simpelweg voor vol worden aangezien. En dat betekent dat het serviceniveau en de klantgerichtheid fors moet worden verhoogd. En niet alleen binnen de winkel en de horeca, maar zeker ook in de winkelomgevingen!
Vorig jaar heb ik tijdens de trendsessies geleerd dat elke trend een tegentrend heeft.
En ik zie een belangrijke tegentrend.
Een tegentrend die juist het belang van de fysieke winkelomgeving onderstreept.
Omdat wij in een toenemende digitale wereld leven, zoeken wij aan de andere kant steeds meer compenserend menselijk contact en intimiteit. Er is een grotere drang naar authenticiteit en nostalgie. Dat verklaart ook de grotere vraag naar markten, ambacht, kwaliteit en artisanale producten. Dit leidt nu al tot hele interessante nieuwe formats. Die zijn vaak hybride van aard; er is geen sprake van een duidelijke categorie, maar er is sprake van een mengelmoes van categorieën. Hier liggen dus enorme kansen voor winkelomgevingen. Een aantal ervan wil ik kort de revue laten passeren:
Box park: Een pop-up mall bestaande uit enkele tientallen zeecontainters die er hooguit 5 jaar zullen staan. Het aanbod is zowel opgebouwd uit bekende brands als lokaal ondernemerschap.
COEO Home of Good Deeds is een concept waar alles in het teken staat van een betere samenleving en milieu. Het is een mix tussen een wereldwinkel, een werkplaats met mensen met een beperking, een boekhandel en een café.
Zo is Freitag begon om tassen te maken van oude vrachtwagenzeilen. Nu verkopen ze talloze varianten succesvol via internet en via brandstores op drie continenten.
Lonneke Verbunt is via crowd funding deze Brand Mission begonnen. Een winkel in eco en fair fashion. Het verhaal achter de producten is een cruciaal onderdeel van het concept.
Look Mum No Hands ontstond doordat een paar Londense fietsgekken die van koffie hielden een geschikte plek zochten om een en ander te combineren. Een film kijken over fietsen onder het genot van een espresso machiatto terwijl je fiets wordt gerepareerd.
The Laundromat Café een Deens concept – met intussen 4 vestigingen – waar een eetcafé is gecombineerd met een wasserette, leeszaal en gratis internet. Inmiddels uitgegroeid tot buurthuis avant la lettre.
Zo maar een willekeurig aantal voorbeelden.
Er zijn natuurlijk nog talloze voorbeelden beschikbaar in binnen- en buitenland.
Maar nu weer terug naar de NRW. De NRW kan een grote rol vervullen in de transitiefase waar wij ons in begeven.
De rol als middelpunt in een omvangrijk netwerk van vakgenoten spelen we al meer dan 25 jaar met overtuiging. Dat zal gekoesterd moeten worden.
Maar vanuit de rol als kennisautoriteit, die in de afgelopen jaren is gegroeid, zie ik een ook een paar andere rollen waarin de NRW zich kan manifesteren.
De winkelmarkt in transitie vraagt van ons andere uitdagingen dan we wellicht gewend waren, maar dat maakt het niet minder interessant!
Integendeel, we zijn meer dan ooit afhankelijk van elkaar, en dat bedoel ik in positieve zin.
De NRW zal daarom moeten zorgen voor verbinding en dat gaat meestal het best in tijden van crisis. Dit maakt het mogelijk om te leren van en met elkaar. NRW moet een discussieplatform zijn waar relevante discussies worden gevoerd. In de breedte waar mogelijk, in de diepte waar noodzakelijk. NRW moet daarin geen standpunt innemen, maar juist de facilitator zijn van het debat. Alle kennis is binnen handbereik aanwezig, binnen de vertegenwoordigde ‘bloedgroepen’.
Daarom moet de NRW zich juist nù richten op kennisoverdracht over de winkelmarkt.
Educatie en talentontwikkeling zullen van levensgroot belang zijn.
We hebben in de afgelopen jaren te maken gehad met een forse braindrain en aan de onderkant is nauwelijks sprake van verversing met jong talent.
Logisch ook dat er fors gekort is op opleidingen en trainingen en dat veel professionals tijdens een crisis naar binnen gericht zijn. We moeten wel beseffen dat er andere vaardigheden en kennis nodig zijn om in de toekomstige winkelmarkt te acteren. NRW kan en moet daar, wat mij betreft, met onder andere praktijkgerichte programma’s een rol in blijven spelen.
Kortom, ik vind dat NRW een voortrekkersrol moet blijven vervullen. Het is niet alleen logisch, maar ook wenselijk omdat geen enkele andere club het kan.
NRW is nu al 26 jaar het brandpunt van de Nederlandse winkelvastgoedsector. Ú bent daarin van het allergrootste belang, doe mee en laten we de uitdagingen tegemoet treden!
Dames en heren, ik wil graag afronden. Daarvoor rest mij nog één ding. Ik wil het nieuwe bestuur van de NRW en haar Raad van Toezicht veel wijsheid, inspiratie en daadkracht toewensen in de komende periode.
Daarbij is de hulp van een op elkaar ingespeeld team op het bureau noodzakelijk. Dat gebeurt al meer dan 7 jaar onder de bezielende leiding van Linda Kruit. En, laten we eerlijk zijn, bestuursleden zijn maar voorbijgangers. De harde kern zit aan het Herculesplein in Utrecht.
Dus: Linda, Tessa, Tamara, Shanti, Dorothea en Margriet,
ontzettend bedankt voor jullie inzet. En tenslotte wil ik graag Bart als nieuwe voorzitter uiteraard héél veel succes en wijsheid toewensen de komende twee jaren.
Ik dank u hartelijk voor het getoonde vertrouwen.
Het was voor mij een grote eer en ik zie u graag bij toekomstige NRW bijeenkomsten.
Dank voor uw aandacht!
Jan Willem Weissink